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　　看了房子覺得滿不錯的，有意願想要購買然後呢？買屋的流程是什麼？對於尚未買賣過房屋的人來說，通常都會有上述的疑惑，下面就整理一下買賣房屋的基本ＳＯＰ流程。

＊地政士＝代書

１．簽約：

請地政士來核對雙方身份，並簽署不動產買賣契約，注意要請地政士確認產權是否完整，如果買家需要「履約保證」記得要當日告知。

此時由仲介公司配合的銀行會開設一個履約保證專戶，簡稱履保專戶，這個戶頭就是接下來存放各項款項，如頭期款，完稅款及相關費用的專戶，雙方都無法從這專戶中領出錢，以此來確保雙方的買賣交易安全，防止買方付錢卻無法交屋，賣方過戶後卻拿不到尾款的事件發生。

　　　　買家需準備：身份證、印章、簽約金（總價一成）

　　　　賣家需準備：土地或房屋權狀

２．用印：

　　買賣雙方準備好過戶、報稅相關文件，交由地政士蓋印章稱為「用印」

　　地政士要辦理的不動產移轉契約書會需要用到賣家的印章及印鑑證明，需要賣家到戶籍所在的地政事務所申請。只要賣家將印章和印鑑證明交給地政士後，買家就必須再支付用印款（總價一成）至履保專戶。

　　到目前為止買家已經支付了２０％金額，也就是俗稱的買房頭期款，接下來的８０％由貸款支付，所以這階段買家最大的任務就是找房貸銀行。

　　　　買家需準備：身份證、印章、印鑑證明、行政規費（２～３萬不等）、用印款（總價一成）、尋找房貸銀行

　　　　賣家需準備：身份證影本、印章、印鑑證明、權狀正本［準備過戶文件、公契用印、申報稅單］

３．完稅：

雙方名下都不能欠稅才有辦法過戶，所以地政士會通知雙方要繳交的稅金分別為多少錢

　　　　買家需準備：確定銀行貸款的額度、繳納稅金費用

　　　　賣家需準備：繳納房屋稅、土地增值稅（一般會從履保專戶中扣除土地增值稅）

４．過戶：

貸款確認無誤後，銀行會通知買家進行對保，對保完成後銀行會將屋主的抵押權契約書交給地政士，地政士收到後才會進行過戶登記。

大部分的賣方通常都還有房貸尚未繳清，此時會由買方的貸款銀行直接執行代償動作，把賣家未還的金額一次清償掉，清償完後賣家的原貸款銀行會核發清償證明，須把清償證明繳交給地政士，地政士會去辦法貸款塗銷，此時這間房子就會剩下買方的抵押權。

銀行代償後買方貸款剩餘的款匯會直接匯進履保專戶裡。

　　　　買家需準備：與銀行對保、完成銀行貸款

　　　　賣家需準備：向銀行索取清償證明

５．交屋：

通常這是買賣雙方最後一次碰面，在代償塗銷完成後地政士會通知雙方交屋時間，此時買方可以先去驗屋，逐一檢查房屋現況是否有瑕疵。

交屋當天會結清水電瓦斯等相關費用，所有費用確認無誤後，地政士會交付新的權狀及謄本及相關資料給買家，賣家也會一併繳交鑰匙和相關資料給買家，完成所有資料轉移動作。

買家的仲介費通常也是這時才付款，賣家是從履保專戶中扣除。

　　　　買家需準備：確認屋況、仲介費用、代書費用

　　　　賣家需準備：房屋鑰匙、買賣公契、繳完的稅單

總結：

通常一整個流程跑下來需要４５天左右，若買方用現金購買大概７天左右，但有時會因為買方在申請貸款時遇到許多問題而延後，所以在買房前建議先做好功課，以免突發狀況發生。

通常在仲介代看的時候，仲介詢問關於金錢方面的問題最好誠實告知，例如目前有無貸款，貸款剩幾年，工作做幾年了，薪水是薪轉還是現金等等，有些資歷較深的仲介可以大概估算銀行可貸到多少給你，來讓你好抓金錢配置，以降低避免簽約後銀行卻無法貸款或貸款成數不高等狀況的風險發生，同時藉由仲介了解你的現金狀況，也會比較好推薦適合你的房屋。